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案例詳情
項目名稱: 深圳寶安君成福永鳳凰山項目
開發商: 深圳市君成投資發展有限公司
案例類別: 城市綜合體
服務內容: 策劃顧問

項目基本信息:

本項目位于深圳市寶安區福永鳳凰山片區,西臨廣深高速、北臨鳳凰山大道、東臨福永東路、南臨騰豐二路。

項目總占地約73411㎡,整體物業規模指標約31萬㎡,包含酒店、寫字樓、公寓、商業等物業,其中酒店及寫字樓為返還物業,占比30%約9萬㎡。

 

項目需要解決的核心問題:

    1)鑒于項目住宅產品無法規劃,如何確定項目各物業產品規模(酒店、寫字樓、公寓、商業),實現項目開發價值最大化;

    2)項目內部道路的規劃方式;

    3)酒店的規劃方向;

    4)商業的發展方向及商業規模(持有型商業及銷售型商業)的判定。

     

解決問題的核心操作思路:

    1)從整體市場現狀研究,基本確定返還物業中酒店約3萬㎡,寫字樓約6萬㎡,公寓規劃30%約9萬㎡,購物中線約7萬㎡(不計容面積約2萬㎡),銷售型商業街約1-2萬㎡,剩余體量以辦公或商業面積規劃居住型產品;

    2)結合福永酒店市場環境、需求特征及項目自身特點,建議規劃五星級酒店,重點面向區域高端商務人群及旅游人群,強調休閑娛樂功能;

    3)商業定位方向以家庭型消費為主導,兼具有旅游文化特色商業為商業發展方向;綜合商業環境、消費群資源、客流總量及運營狀況等條件,項目具備規劃以家庭型方向為主導的運營基礎;同時從市場案例、區域未來發展、消費群支撐等角度來看,本案規劃大規模旅游文化主題商業難度較大,建議本案在商業定位上融合旅游文化主題,規劃少量適宜規模的旅游休閑文化型商業;

    4)綜合市場需求、市場競爭條件、同類型商業規模、典型案例借鑒、商業運營支撐等因素,初步判定本案持有型商業規模在8-12萬㎡較為合理,考慮商業運營安全性及競爭性,建議持有型商業規模為8萬㎡左右;

    5)綜合典型銷售型商業案例借鑒、商業物業價值特性、產品稀缺性等因素,初步判定銷售型商業規模約2-3萬㎡。

     

項目整體評價:

綜合考慮區域市場需求、市場競爭條件、目標消費群、運營支撐及項目自身規劃條件,初步確定各物業產品規模及發展方向,實現項目開發價值最大化。


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