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案例詳情
項目名稱: 深圳光明云智科技園
開發商: 深圳市特區建發科技園區發展有限公司
案例類別: 商業街區
服務內容: 策劃顧問

項目基本信息:

        本項目處于深圳光明新區高新產業區北側,毗鄰易方大廈,由特區建發科技園區公司開發。項目所處區域距離公明中心商圈約3.5公里,距離鳳凰新城商圈約1.5公里。項目總占地約6萬平米,建筑面積約36萬平米,其中商業約2.48萬平米,核增面積約1.66萬平米,配套辦公約4.76萬平米,研發廠房約16.96萬平米。

        36萬平米建筑物業全部為開發商持有,產品包括配套辦公、研發廠房及裙樓商業街。


項目需要解決的核心問題:

            在區域發展成熟度不足情況下,如何通過前期定位、業態規劃、以及招商策略,盡可能確保商業招商及運營的成功性?


解決問題的核心操作思路:

            1、區域發展進度研究:對區域發展進度進行深入研究,明晰區域主要項目及配套開發進度關系,充分利用未來區域開發利好因素,尋求商業推出最佳時點,實現商業成功開發與運營。

            2、消費群研究:重點研究區域現有及未來消費群體屬性及條件,對項目主要消費群消費力、消費需求、習慣及特征進行深入研究,為項目發展方向提供思考依據,確保商業定位、業態規劃與消費群高度契合。

            3、項目定位:通過對項目商業屬性、競爭優勢、及本體條件深入分析,將項目定位為光明新區商務休閑資享商業中心,打造集商務社交、美食、休閑、創新體驗及商務配套等功能為一體的一站式創新商務空間,構建區域具有強吸引力、豐富度、體驗感的商業體。

            4、業態規劃:考慮項目所處區域成熟度不足,通過對市場同類區域典型產業型商業深入研究,為項目業態布局、運營初期及運營成熟后業態調整提供指導,業態以企業服務為特色,集合餐飲、金融服務、服務配套(商務配套、生活服務等)、休閑等業態為一體,滿足園區商務人群一站式生活、辦公消費需求,打造完整的產業商業價值鏈。

            5、招商策略:受限于區域開發初期、政策規定等因素,項目短期內招商運營面臨較大難度,通過對招商入市時間把控、商務優惠條件、政策規避、招商方式多元化、餐飲業態扶持等策略提升招商運營結果。

            6、建筑設計:對現有建筑設計平面從整體到細節上提出指導性建議,確保商業鋪位適用性及靈活性,提升整體商業價值,確保后期有效招商與運營。

項目整體評價:

        通過對區域發展進度、現有及未來消費群研究、項目屬性及自身價值條件、區域及商業競爭關系分析,將項目定位為光明新區商務休閑資享商業中心。業態上充分體現園區特色與價值,提升業態豐富度,增強商業對外吸引力、輻射力。項目前期做好充分政策準備,后期采取多元化招商方式,通過商務優惠條件、餐飲業態扶持提升招商運營結果。對現有建筑設計從整體動線到鋪位功能、組合等細節進行優化,確保商業鋪位適用性與靈活性。


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